На злобу дня

Кому выгоден рост цен на жилье?

По стоимости квадратных метров Киев уступает только Нью-Йорку

Одна моя знакомая не нарадуется. Намедни она за 52 тысячи у.е. продала свою однокомнатную квартиру на западной окраине Киева. Хотя купила-то ее пару лет назад всего за 15 тысяч.

Нынче владельцы многочисленных агентств недвижимости, а также отдельно «пасущиеся» маклеры руки от удовольствия потирают. И есть от чего: такого навара на торговле квартирами отродясь еще не бывало!

Что же случилось? Ведь проезжая по Киеву, диву даешься: кругом частокол башенных кранов. Строительство кипит круглые сутки. И четвертый год подряд власти гордо рапортуют о сдаче очередного миллиона квадратных метров жилья.

Казалось бы, столь существенное приращение метража должно привести к насыщению рынка, что хоть чуточку тормознет повышение цен. Куда там! Уже с начала нынешнего года стоимость жилплощади выросла на треть. В августе квартиры подорожали в среднем еще почти на девять, в сентябре — на шесть процентов.

— Цены на киевские квартиры неоправданно завышены и уже превышают, к примеру, берлинские, — заявил недавно журналистам президент Ассоциации специалистов по недвижимости Александр Бондаренко и привел парочку любопытных цифр. Оказывается, ныне стоимость одного квадратного метра жилья в районах, прилегающих к центру германской столицы, колеблются в пределах от 600 до 800 евро. Ха-ха, за такие денежки у нас можно купить разве что раздолбанную «хрущевку» где-нибудь на задворках.

Между прочим, слово «квартира» в словарях однозначно толкуется как отдельное жилое помещение в доме, обычно состоящее из нескольких комнат с кухней и передней. Теперь уже не дознаться, кто и почему придал нашим убогим однокомнатным «хрущевкам» и гостинкам квартирный статус? За рубежом их называют студиями, а вот двух-, трех- и четырехкомнатные помещения — квартирами с одной, двумя или тремя спальнями. Улавливаете разницу?

Поэтому и разброс тамошних цен на подобное жилье поражает. Например, в Риме или Стамбуле студии вообще считаются «суперэкономклассом» и продаются в несколько раз дешевле киевских однокомнатных квартир.

Местная специфика

Но почему же у нас столь неудержимо растут цены на самое необходимое для человека — четыре стены и крышу над головой?

Уверен, никакой Шерлок Холмс ни в жизнь не докопался бы до корней, питающих их неукротимый рост. Да и попробуй это сделать, коли все покрыто мраком тайны и лукавых словес. Судите сами.

К примеру, те же риэлторы почти в один голос твердят: главный ценообразующий фактор — повышенный спрос на жилье. Киевляне, продавшие свои квартиры, рассказывали мне, что были шокированы звонками многочисленных покупателей, готовых срочно осмотреть и купить, причем не торгуясь, их жилье.

Существенно влияют на цены, по мнению аналитиков агентства «Планета Оболонь», и субъективные факторы. Дело в том, что зачастую продавцы не могут определиться с окончательной ценой объектов, выставляемых на продажу. В этом плане киевская ситуация поистине уникальна.

Меньше всего страдают от квартирной дороговизны покупатели, имеющие в столице свою недвижимость. Обычно их старая «хрущевка» или «сталинка» — главный источник покупки будущего улучшенного жилья. То бишь фактически происходит обмен одной квартиры на другую. Такие операции зачастую осуществляются с доплатами, скажем, за более уютный район или увеличение искомых «квадратов».

Но, согласитесь, что доплатить 20—30 тысяч у.е. — отнюдь не то же самое, что за раз выложить почти сто тысяч. По крайней мере, можно получить в банке кредит под недостающую сумму. И таких покупателей сегодня — десятки тысяч. Плюс к этому сегодня все более весомую роль начинают играть ипотечные кредиты, с помощью которых более половины покупателей решают свои жилищные проблемы. А еще нескончаемым потоком текут в Киев деньги процветающих бизнесменов из регионов и средства тысяч иностранцев, могущих себе позволить покупку шикарных апартаментов.

Ну и, разумеется, весьма значителен вклад активных и предприимчивых молодых людей, любой ценой стремящихся завоевать свое место под солнцем в стольном граде. Львиную долю заработанных средств они тратят на аренду жилья. Многие приобретают доведенные до ручки гостинки. Кое-кто, продав свои квартиры где-нибудь на Харьковщине или в Донбассе, а также получив банковские кредиты, приобретают приличное киевское жилье в среднем ценовом сегменте. Это, к примеру, могут быть квартиры с хорошей планировкой, но далеко от центра.

Огромен спрос и на вторичном рынке жилья. Многие бизнесмены используют бэушное жилье под офисы, интим-отели, общежития и даже... склады.

Этакая специфика киевского рынка жилья позволяет владельцам столичной недвижимости не очень-то и переживать по поводу заоблачных, казалось бы, цен. Зато потенциальные покупатели из других регионов Украины, не имеющие эквивалентных по стоимости «квадратов», ценовой горячкой недовольны.

Лукавая цифирь

Ну а как объясняют невиданный скачок цен киевские застройщики?

Намедни в СМИ появилось разъяснение на сей счет Станислава Мартынюка — первого вице-президента холдинговой компании «Киевгорстрой», которая занимает в городе почти монопольные позиции.

— Стоимость строительно-монтажных работ в цене реализации нового жилья, — сообщил Станислав Михайлович, — составляет 51,8%, плановая прибыль 5,8% (запомним эту цифру! — Авт.), а еще 42,4% приходится на другие расходы.

По словам г-на Мартынюка, средняя цена реализации построенного холдингом квадратного метра жилья составляет 4856,9 гривни (эту цифру тоже запомним!). Она формируется за счет расходов заказчика  (13,5%), который вынужден передавать часть жилья городу и различным службам, платить паевые взносы в развитие инфраструктуры, отчислять средства в различные фонды. А еще, дескать, из-за дефицита площадок возросла плата за землю, больше расходуется на инженерную подготовку территорий и коммунальных сетей. Сильно также подорожали стройматериалы. Ну и так далее.

Стоп-стоп, господа! Не лукавит ли уважаемый вице-президент? Ведь, по данным Госстроя, самые высокие затраты на возведение жилого метра в мае сего года были в Киеве — 2384 грн. Даже если в этот расчет не вошли некоторые из названных Станиславом Мартынюком расходов и обязательных отчислений, то разница в стоимости работ и реализации просто изумляет.

Несложный арифметический подсчет (4856,9 грн. — 2384 грн. = 2472,9 грн.) свидетельствует, что заявленная плановая прибыль в 5,8 процента, судя по всему, вряд ли соответствует реальности.

Приоткрыть завесу этой тайны не так давно попытался один из крупных акционеров «Киевгорстроя» — директор компании «Тект», владеющей пакетом акций «Киевгорстроя», Вадим Гриб, который направил премьер-министру серьезную аналитическую записку на сей счет.

Он, в частности, сообщил, что, цитирую: «реальное состояние дел в «Киевгорстрое» значительно отличается от декларированного... Так, пять миллионов гривен заявленной прибыли при консолидированном объеме бизнеса в 2,3 миллиарда выглядят как издевательство... Когда объемы строительных работ стали приближаться к 500 млн долларов, менеджмент предприятий — членов холдинга начал формировать контроль над предприятиями в своих личных интересах... Практически вся прибыль от продажи жилья выводится с предприятий-строителей и оседает в банке. Получив жилье по цене, которая практически не превышает себестоимости строительства: 300—350 долларов за метр, банк продает его уже по 600 долларов и выше».

Да уж, находятся еще кое-где у нас порой ловкие последователи Остапа Бендера, который советовал: «Действовать смело. Никого не расспрашивать. Побольше цинизма. Людям это нравится. Через третьих лиц ничего не предпринимать. Никто для вас не станет таскать брильянты из чужих карманов».

Вот и таскают, кажется, эти камушки сами застройщики.

Жажда подстегивает

Наверное, сто раз прав начальник столичного главка охраны культурного наследия Руслан Кухаренко, считающий, что рост цен на киевское жилье подстегивается жаждой сверхприбылей. По его словам, разница между ценой монтажно-строительных работ за один квадратный метр и прибылью при реализации достигает, например, в скандальной высотке, что строится в Мариинском парке, рекордной отметки — от 5 до 15 тысяч у.е. за тот же «квадрат».

Любопытно, что незадолго до своей отставки вице-премьер-министр Украины по гуманитарным и социальным вопросам Николай Томенко заявил: «Киевские чиновники и многие депутаты контролируют львиную долю строительства и недвижимости в городе. Существует слой чиновников, сделавших спекуляцию жильем в Киеве собственным теневым бизнесом, который измеряется миллионами долларов. Понятно, что из такого бизнеса ни городской бюджет, ни бюджет Украины не получают налоги, и в первую очередь страдают жители столицы, не имеющие возможности приобрести квартиру по завышенным ценам». Уж кто-кто, а Николай Владимирович отнюдь не понаслышке знает это, ибо еще совсем недавно трудился под крылышком столичного мэра — был начальником главка по вопросам взаимодействия со средствами массовой информации.

Так вот, г-н Томенко считает, что этой ситуацией на рынке строительства и недвижимости вплотную должны заняться правоохранительные органы и Антимонопольный комитет.

Есть в этом столичном квартирном буме еще одна малоизвестная общественности вещь. Если говорить откровенно, то качество возводимого в стольном граде жилья, как бы это помягче сказать, неважнецкое. Об этом уже открыто говорят не только его покупатели, но и сами градостроители.

— Практика такова, — признался недавно в одном интервью зампред горгосадминистрации, он же главный архитектор Киева Василий Присяжнюк, — что строится каркас дома, а затем следует продажа помещений, абсолютно не пригодных для проживания.

Вне критики

— Бешеные темпы сооружения подобного жилья, — вторит ему тот же Руслан Кухаренко, — порождают еще одну болезненную проблему. Я имею в виду ужасающую отсталость инфраструктуры, неразвитость дорог, деградацию внутриквартальных пространств. А чего стоят транспортные пробки, особенно в местах переезда через Днепр, нехватка детских садов, школ, поликлиник, пожарных депо,  подстанций скорой помощи в новых микрорайонах?

В районах же старой застройки, где «садят» новые дома, тоже, по словам г-на Кухаренко, жизнь не с медом. Здесь донельзя загажены придомовые территории, существуют так называемые ничейные пространства, где плодится хулиганье, наркомания.

Увы, сравнение нашенского и западного качества жилых «квадратов» не выдерживает никакой критики. Мне приходилось проживать во время зарубежных командировок в обычных домах. Так вот, киевские высотки, которые мы называем элитными (чистенькие подъезды, вежливые консьержки, трехметровые потолки, просторные кухни и металлопластиковые окна) — это по европейским меркам обычное социальное жилье для малообеспеченных семей. У них элитное жилье — это уютные двухэтажные виллы или коттеджи с палисадниками, где полыхает герань.

Интересно, какие еще сюрпризы ожидают покупателей столичного жилья? Честно говоря, эксперты рынка недвижимости зашли в тупик со своими прогнозами. Например, один из руководителей «Укрсоцбанка» Эрик Найман не так давно обещал, что рост цен на жилую недвижимость если и продолжится, то до двадцатых чисел сентября. Но дальнейшее подорожание находится, по его словам, под большим вопросом, в первую очередь из-за возможного резкого ухудшения условий ипотечного кредитования и предстоящих увеличений налоговой нагрузки на физлиц — скупщиков недвижимости.

Однако, говоря словами поэта, октябрь уж наступил. А цены все ползут вверх. В связи с этим оборотливые риэлторы отмечают сложность прогнозирования ситуации на рынке жилья до окончания выборов в Верховную Раду. Почему? Да потому, что на нее слишком уж влияют так называемые политические факторы.

Так что на подешевение киевского жилья рассчитывать в обозримом будущем не приходится.